貢獻者: 房小微 來源:錢塘地產 時間:2019-12-19 10:45 熱度:6324
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[錢塘樓市] 依舊封頂+自持,瓜瀝核心商住地今日二度出讓,竟被瓜瀝一家本地房企競得!上限1.7萬/㎡

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今天上午,瓜瀝鎮核心區商住地再度成功出讓,依然“封頂+自持”。經過19輪競,杭州新絲路房地產開發有限公司以上限價格37761萬元競得瓜瀝鎮新區05-16/05-20地塊,樓面價5162元/㎡,溢價率29.05%,競配自持比例3%。
地塊東至東靈路輔路,南至建設四路,西至政通路,北至新安路。

競得該地塊的“杭州新絲路房地產開發有限公司成立于2016年01月06日,注冊地位于蕭山區瓜瀝鎮進化村,小編查了很多資料,關于新絲路投資的房產項目很少,只能看到其開發過蕭政儲出(2015)34號地塊項目,如今成功競拍到瓜瀝核心區地塊,能給大家帶來什么樣的驚喜,還需要我們拭目以待!

依舊封頂+自持,瓜瀝核心商住地今日二度出讓,竟被瓜瀝一家本地房企競得!上限1.7萬/㎡
(來源于浙江省土地使用權網上交易系統)

根據出讓要求,其中,商業商務用地建筑面積不少于49530㎡,占總建筑面積約67.7%。

地塊起價29261萬元,起始樓面價4000元/㎡;上限價格37761萬元,上限樓面價5162元/㎡。

限商品住房毛坯銷售均價不高于14500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于15950元/平方米。如實施裝修銷售的,裝修價格不高于2500元/平方米。
地塊指標
依舊封頂+自持,瓜瀝核心商住地今日二度出讓,竟被瓜瀝一家本地房企競得!上限1.7萬/㎡
依舊封頂+自持,瓜瀝核心商住地今日二度出讓,竟被瓜瀝一家本地房企競得!上限1.7萬/㎡
地塊位置圖

出讓地塊分2部分,05-16地塊為商業商務用地,用地面積8636㎡,容積率3,建筑面積25908㎡;

05-20地塊為商住用地,用地面積15748㎡,容積率3,建筑面積47244㎡。05-20地塊商業設施應該沿建設四路設置,商業建筑面積不小于地上建筑面積的50%,包含配建建筑面積不小于20000㎡的酒店。

該地塊即為贊成今年9月23日以上限價格37761萬元競得的瓜瀝鎮商住地,成交樓面價5162元/㎡,溢價率29%,競報自持面積比例41%。與本次相比,只是自持比例上的變化。

依舊封頂+自持,瓜瀝核心商住地今日二度出讓,竟被瓜瀝一家本地房企競得!上限1.7萬/㎡
地塊報價截圖(來源:好地網)

隨后,贊成選擇退地,而地塊也于11月19日重新掛牌。值得一體的是,兩次掛牌指標并未發生變化。

地塊周邊,時間最近的一張高層預售證是融創·東麟府2018年7月17日高層精裝預售證價格17800元/㎡;二手房方面,郡樂苑20708元/㎡(高層、精裝);兩者均高于本案地塊限價。

一、贊成退地或是由于對競拍規則的誤解
眾所周知,目前杭州十區范圍內宅地(含商住地)均設有地價上限,當拍至上限價格后,轉為競報自持面積比例,自持比例報價達到100%后,轉為競配養老房面積。

其中,正是競報自持比例環節出現了誤解。
瓜瀝鎮商住地競價規則:
據瓜瀝鎮商住地競價規則原文解釋如下:受讓人投報的自持商品房屋面積比例是指地塊建成后受讓人自己持有地塊商品房屋面積實際商品房屋面積的比值。上述面積的范圍為地塊計入容積率的地上建筑面積,但不包括須按規定移交房屋、物業用房等公共房產面積。

結合2018年7月18日,杭州住房和保障局發布的《關于進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》中第二條:競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目,自持商品房屋應全部為住宅。自持商品房屋租賃管理相關規定作為土地招拍掛文件附件。

可以得出結論:若按照贊成競報自持41%計算,需自持面積為29992.32㎡=地塊總建筑面積(73152㎡)乘以41%。
考慮到地塊住宅建筑面積不大于23622㎡(占總建筑面積僅32.3%)。最終,地塊需自持全部住宅建筑面積(23622元/㎡)以及6370.32㎡商業商務面積。剩余可售商業面積43159.68㎡,且商業商務部分不能做公寓,最小分割面積為300方。



那么,誤解后的情況是怎么樣的呢?

首先,誤解的重點在于自持41%,被曲解為地塊自持面積占比僅為地塊住宅建筑面積的41%,而非正確的總建筑面積的41%。

出現這個曲解的原因在于,確有地塊競價規則中,自持面積比例僅需要計算住宅部分建筑面積。

比較具有代表性的就是興耀于今年5月9日競得的余政儲出【2019】21號臨平新城核心區商住地。地塊成交總價125751萬元,成交樓面價7162元/㎡,溢價率29.97%,競報自持面積比例為22%。

興耀臨平商住地競價規則:
該地塊競價規則描述如下:根據規定,受讓人投報的自持住宅商品房屋面積比例是指地塊建成后受讓人自己持有地塊住宅商品房屋面積與實際住宅商品房屋面積(不含應無償移交的公租房面積)的比值。上述面積的范圍為地塊計入容積率的地上建筑面積,但不包括須按規定移交房屋、物業用房等公共房產面積。

其中與瓜瀝鎮地塊不同的是,特別指出住宅商品房屋,而非瓜瀝鎮商住地的商品房屋。

興耀地塊出讓面積62711㎡,容積率2.5-2.8,建筑面積175591㎡。其中住宅建筑面積不大于地上總建筑面積的40%(計70236.4㎡)。這部分住宅建筑面積中,22%為自持面積(即15452㎡),余下可售住宅面積為54784.4㎡。

二、贊成原意接受的自持比例是多少?
按照贊成錯誤的理解情況下,可以輕松的計算出,贊成本意是自持住宅建筑面積9685㎡(地塊住宅部分建筑面積23622㎡的41%)。

代入到正確的規則中,可以認為,此前成交結果應該為:地塊將以上限價格37761萬元成交,樓面價5162元/㎡,溢價率29.05%。競配自持面積比例13%。

三、價格測算
瑞達思顯示,2015年至今,瓜瀝鎮共成交300平米/套以上的商業、辦公24套,成交均價約1.8萬元/㎡。

以此價格作為商業部分售價,住宅部分售價為新房限售均價1.7萬元/㎡。同時地塊依舊拍到上限價格(5162元/㎡,自持忽略不計),可以計算得出,住宅部分成本為12543元/㎡(裝修含車位利潤),商業、商務部分成本為13517元/㎡(裝修不含車位利潤),總利潤2.67億元,可以補貼2萬方的酒店運營。

不過,瓜瀝對辦公需求有限,最終商辦部分售價預計達不到1.8萬,或去化周期較長,因此總利潤將低于2.67億元。

預測:從測算角度,拍到上限價,項目整體的壓力不會太大,住宅和商辦部分的預期利潤足夠補貼酒店以及抵消商辦消化速度慢的劣勢。但由于住宅部分占整體比重低,因此自持比例不能過高,否則銷售額將縮減。
來源:綜合好地網、臨空網
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